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 안녕하세요,

한동안 쉬었던 부동산 줌 세미나를 재개합니다.

이번 세미나에 다룰내용은:

1. 2024년 1/4 분기 마켓 현황

2. 하와이 부동산 구매 절차

3. 비용및 세금 관계

4. 관리와 유지 등입니다.

세미나 일정:

      한국시간 :              2024년 4월27일(토요일) 10:00 am

      하와이 시간:          2024년 4월 26일(금요일) 3:00 pm 

      등록은 이곳을 클릭 (등록 필수)

 적어도 5분 전에는 입장해셔서 대기실에서 대기해 주시기 바랍니다.

 시간 엄수를 부탁드립니다. 꼭요~

                                          에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

 

알로하!

기회가 되면 펜트하우스를 한번 소개해 드리고 싶었는데

드디어 오늘 기회가 왔네요.

지금 한국의 유명한 연예인들과 S 재벌가 형제들이

줄줄이 사고 있다고 하는 이 파크레인 콘도,

도대체 어떤 매력이 있는지 정말 궁금하시죠?

파크레인은 알라모아나 비치 앞 500미터 전방에 있는

아름다운 8층 콘도 레지던스이죠.

전 세계의 유명 브랜드 매장이 모여있는 알라모아나 샤핑 몰에 연결되어 있으면서,

바다 접근성이 좋은 럭셔리 콘도에요.

특히 코트야드는 정말 아름다워서 여러 가지 이벤트나,

결혼식 피로연 하거나 사진을 찍기에 아주 안성맞춤이랍니다.

24시간 서비스를 제공하는 컨시어지 데스크 및, 사우나, 스파, 수영장, 운동실 등의

어메니티도 아주 럭셔리하죠.

오늘 소개해 드릴 집은 5304호에요.

이 집은 3,353 스퀘어피트(311.5 m2, 94.2평)의 아주 큰 집입니다.

우선 도면을 보시면

방이 셋, 두 개의 거실 그리고 차고,

또 개인 풀장 스파, 정원 이렇게 일반주택과 같은 구조로 돼 있습니다.

화장실은 3.5개인데요, 이건 욕실이 딸린 화장실이 세 개,

그다음에 욕실이 없는 순수 화장실이 한 개라는 뜻이에요.

현관에 들어서면서 기본생활 공간과 분리된

첫 번째 거실이 나오는데 패밀리 룸으로도 사용할 수 있죠.

두 번째 거실은 다이닝 공간, 아이랜드 테이블, 키친으로 연결되고

오픈 라나이로 자연스럽게 플로어 플랜이 연결됩니다.

지금 뒤로 보이는 이 라나이는 466 스퀘어피트(13.1평)로 아주 큰 라나이죠

바비큐도 할 수 있고요, 또 개인 풀장과 스파도 있습니다.

또 뒤로 바다가 보이고 정원도 이 빌라에 속한 땅이에요.

아무에게도 방해받지 않는 개인 풀장이죠.

파크레인 부대시설인 공동 수영장 핫 스파, 사우나, 운동실, 영화관

바비큐 시설 파티룸 와인 룸 등도 같이 사용할 수 있답니다.

하와이 콘도 법에는 개인 라나이에서 바비큐가 금지되어 있지만,

파크레인의 풀빌라 펜트하우스는 소방법 규제사항이

준수되고 있기 때문에 바비큐가 가능하답니다.

이제 주방을 둘러 볼까요?

엄청 큰 사이즈의 Sub-Zero 냉장고예요.

문이 묵직해서 열기가 좀 힘들었답니다.

유러피언 캐비닛 울프 레인지와 후드 그리고 와인 저장고까지

깔끔하고 품위 있는 주방입니다.

마스터 침실입니다.

이렇게 보시면 창밖으로 개인 수영장도 보이고요,

반대편으로 이렇게 가 보시면요

위크인 옷장이 있습니다.

그와 그녀의 옷장이 양쪽으로 나뉘어 있어요

욕실의 파우더리 공간은 상당히 널찍합니다.

욕조와 샤워 공간도 분리되어 있네요

풀장과 정원이 보이는 마스터 베드 룸이

편안한 안정감을 주면서 정말 아름답습니다

지금 부엌 옆에 다용도실로 가 보겠습니다.

스팀기, 오븐, 에스프레소 커피 머신 여러 가지 있죠.

마이크로 오븐도 있고 푸드 팬트리, 세탁실이 있어서 편리하죠.

이 빌라엔 개인 차고가 있어요.

두 대의 차를 안전하게 주차해 둘 수 있어요.

두 번째 방 역시 라나이와 정원 풀장으로 향한 큰 창이 있어서

밝고 쾌적한 느낌을 줍니다.

미니 마스터 베드룸 같이 위크인 옷장이 있고

욕실이 딸려 있어요.

복도를 지나면서 작은 수납 공간 같은 방과

옷장이 별도로 보여요.

세 번째 방은 또 하나의 마스터 베드 룸이랍니다.

방 사이즈가 아주 크고 창문을 통해서 들어오는 빛으로 인해

방이 밝아요.

이 집의 장점은 새개의 방이 모두 마스터 스위트로 분리되어 있어서

가족 구성원 각자의 프라이버시를 극대화한다는 것입니다.

욕실을 들어가 보면 욕조에서 정원을 바라보는 큰 창이 있어요.

상당히 자유로운 느낌입니다.

이제 왜 파크레인을 유명인들이 선호하는지 알 것 같네요.

1. 럭셔리하면서도 심플한 인테리어

2. 외부 노출 금지

3. 가족 구성원 간의 프라이버시 존중

4. 개인 수영장 및 스파

5. 바다 접근성

6. 유명 브랜드 매장 및 고급 레스토랑 접근성

7. 5성급 호텔 부대시설과 컨시어지 서비스

8. 아름다운 조경 등등....

파크레인은 90개 이상의 플랜이 존재하고 있어요.

집집마다 약간씩 플랜이 다 다릅니다.

기회가 되면 또 다른 집들도 소개해 드리고 싶네요.

그럼 저는 여기서 인사드릴게요.

관련 유튜브 영상



안녕하세요 여러분,

오늘은 호놀룰루 도심에서 새로운 삶의 시작을 알리는

정말 신나는 소식을 알려드릴게요.

바로 모데아(Modea)라는 새로운 콘도 프로젝트인데요

하와이 로컬 부동산 개발회사 Avalon 사의 특별 초대를 받아

브로커 프리뷰에 다녀왔습니다.

데이비스 패시픽 센터에 지어질 건데요,

지금 현재 기존의 있는 빌딩을 새롭게 콘도로 바꾸는 작업이라

1년 정도 공사기간이 걸린다고 해요.

내년인 2025년에 완공한다고 하죠.

COVID19로 인해서 문을 닫은 회사가 많고,

오피스의 공실률이 늘어 David Pcific Center 빌딩은 기존 빌딩을

오피스에서 레지던스로 전체 리모델링을 하기로 결정하였다고 해요.

22층 빌딩인 이 빌딩에서

콘도로 바뀌는 층수는 6층에서 19층 그리고

21층이고, 나머지는 오피스로 남아있고요,

아래층은 상가와 식당으로 바뀔 것이라고 해요.

다운타운의 새로운 랜드마크가 될 것 같네요.

지금 현재는 빌딩 입구가 비숍 스트리트으로 나와있는데

입구와 로비가 전부 바뀌는 작업이 진행 됩니다.

그래서 레지던스 입구는 현재 빌딩의 뒤쪽인

퀸 스트리트로 새로 만들어진다고 해요.

주소도 168 Queen St으로 정해집니다.

이곳은 도심이라 그런지 정말 인프라가 상당합니다.

주변에 있을 것은 다 있는 그런 곳이죠.

은행, 사무실, 맛집, 극장,  HPU 전문대, 크루즈 선착장

이 올라니 궁전, 박물관, 우체국 그리고

주변에 최근에 생긴 88 한인마트,

그리고, 한 두 블록 정도 가면 차이나타운 등이 있어서

정말 여러 가지 생활이 편리할 것 같아요.

그러면 가격대는 어떨까요?

우선 스튜디오는 40만 불 대에서 시작합니다.

그리고 원 베드 룸은 60만 불 대가 시작점이고요,

투 베드 룸은 90만 불부터 시작한다고 합니다.

가격은 상당히 좋은 것 같아요.

원 베드 룸 유닛이 대부분을 차지한다고 하네요.

그리고 이곳은 단순한 생활 공간을 넘어서

여러분들에게 정말 꿈꾸는 생활 공간을 제공하는 것 같아요

우선 그 첫 번째 특징의 하나가 이 층고인데,

일반적으로 펜트 하우스가 9피트~10피트(2.7~3 미터)

일반 유닛들은 보통 8 -8.5 피트 정도 되거든요.

그런데 이 콘도는 전체가 다 층고가 10.4 피트에요.(3.17미터)

부분적으로 기계선이 지나가는 곳은 8.6 피트가 되기도 해요.

그렇지만 전체적으로 집안의 제일 높은 곳이 10.4 피트라고 하니까

뉴욕의 로프트 스타일 아파트 같은 느낌이 날 것 같아요.

모델 하우스에서는 주방 모델을 볼 수 있는데요.

여러분들이 요리를 더 쉽고 편리하게 할 수 있도록

여러 가지로 신경을 쓴 것 같은 흔적이 보여요.

우선 수납장이 풍부하고, 또 서랍을 열고 닫을 때,

캐비닛을 열고 닫을 때 소프트 클로징 기능이 있어서

정말 조용하고 부드럽게 모든 일을 할 수 있는 것을 경험할 수 있습니다

그리고 싱크대는 퀄츠카운트 탑으로 아주 견고하고요,

또 품질과 신뢰를 자랑하는 GE Stainless Steel 가전제품들이 구비되어 있습니다.

식기세척기는 1~3 베드 룸은 식기 세기가 들어 있고

아쉽게도 스튜디오에는 식기세척기가 없다고 합니다.

또 모든 바닥은 럭셔리 비닐 플랭크라고 해서

상당히 견고하고 waterproof이면서  흠이 잘 안 가는

물에 강한 소재로 돼 있습니다.

또 TV 스테이션 뒤쪽에 정크 박스는

케이블이 전부 다 벽 속에 숨어 있어요. 

그래서 외부에서 볼 때 깨끗하게 아무 케이블 선도

보이지 않는 그런 식으로 돼 있어서

상당히 모던하고 깔끔하고 깨끗합니다.

창문이 많아서 자연광이 풍부한 것도 모데아의 큰 장점입니다.

지금 현재 건물을 보시면 사방의 면이 모두 창문으로 돼 있어요.

이 창문들을 거의 다 살려서 건축을 하는 것으로 알고 있습니다.

특히 침실이 들어가는 곳은,

침실 쪽에는 침실과 거실 사이에 유리벽이 있어서

거실을 통해서 들어오는 햇빛이 침실로도 들어가서,

침실이 정말 하루 종일 환한 느낌이 들고

또 공간이 훨씬 넓어 보이는 느낌도 듭니다.

특이한 플로어 플랜이죠.

그리고 개인 생활이 필요할 때는 이 유리문 안쪽의

침실 쪽에 커튼으로 가리면 되겠습니다.

그럼 이제 도심 속의 오아시스, 2층의 부대시설 보실까요?

 흔히 호놀룰루 콘도라고 생각하시면

와이키키 바다, 수평선, 코코넛 트리, 다이몬드헤드 이런 것들을 생각하시는데요,

그런 리조트의 삶도 있지만 호놀룰루 안 에는 이렇게

도심에 작은 뉴욕 같은 이런 곳도 있습니다.

이 모데아의 삶을 꿈꾸시는 분은 저에게 연락을 주세요.

모데아는 3월 5일부터 공식 분양을 시작합니다. 

저는 오늘 여기서 인사드릴게요.

                                            에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산





여러분 안녕하세요

오늘은 좀 재미있는 주제를 다뤄 볼까 하는데요

여러분 혹시 온라인 서치하면서 하와이 매물 보시다가

너무너무 싼 가격의 좋은 프로퍼티를 보시고

깜짝 놀라신 적 있으신가요?

사실 이런 매물을 접하게 되면 두 번 놀라게 되는데요

첫 번째는 (가격이) 너무 싸서 흥분했다가가

두 번째는, 에이전트에게 연락을 해 보니

땅 주인이 따로 있다는 사실에 다시 놀라게 되죠.

그러면 어떻게 되는 걸까요?

그래서 너무 놀라고 실망해서 그냥 그 물건을 패스해 버리는 경우가 간혹 있습니다.

이건 바로 하와이에만 있는 특이한 소유권 형태인 리스 홀드라는 거예요.

현재 하와이 개인이 소유할수 있는 하와이 부동산중,

주택은 2%, 콘도는 10%가 리스홀드 형태로 남아있답니다.

그래서, 여러분에게 정확한 정보를 드리기 위해

오늘 제가 다룰 주제는 바로 이 리스 홀드에 관한 것이랍니다.

1. 제가 갖고 있는 리스 홀드 매물인 하와이안 킹 콘도를 소개해 드리고,

2.  리스 홀드란 정확하게 어떤 것인지 그 뜻과,

3.  하와이에서 이 리스 홀드가 어떻게 생겨났는지에 대한 역사,

4.  리스 홀드의 장점과 단점 알아보겠습니다.

5.  마지막으로 이러한 매물을 구매할 때

어떤 것을 주의하셔야 될지 알려드릴게요.

하와이안 킹 콘도

우선 와이키키 중심지에 위치한 레트로 빌딩

하와이안 킹 콘도를 소개합니다.

정말 오래된 빌딩이에요.

수영장이 있는 코트 야드를 중심으로

양쪽에 6층의 낮은 건물이 둘러싸고 있어요.

개방된 복도를 따라 걸어가 제일 끝 집인 501호는

상당히 편리한 개방형 원 베드 룸 구조로 되어있어요.

주방은 모든 도구들이 준비돼 있어서 쓰기가 편합니다.

현재 30일 이상의 베케이션 렌털로 쓰고 있는 이 집은,

취사가 가능한 풀 키친과 개방형 원 베드 룸 구조로 되어 있어요.

실내가 490 SF 라나이가 165 SF인 18평형 사이즈인데,

원 베드 룸으로 아담한 사이즈라고 할 수 있겠네요.

현재 마켓 호가는 8만 달러입니다.

가격이 정말 매력적이죠?

와이키키 콘도 중간가격이 46만 달러 정도 되는데,

이 집은 싸도 너무 싼 것 아닌가요?

바로 리스 홀드 매물이기 때문이에요.

이 집은 매달 관리비 $630외의 토지 사용료인 리스비를 $422 내고 있어요.

리스 계약은 2036년까지랍니다.

리스 홀드란 무엇일까?

우선 리스 홀드를 말씀드리기 전에

소유권의 두 가지 형태에 대해서 말씀드리겠습니다.

우리가 알고 있는 일반적인 소유권은

상속과 매매 양도, 임대 등이 모두 가능한 완벽하고도 영구적인 소유권입니다.

영어로는 피심플(Fee Simple)이라고 합니다.

그런데 리스 홀드라는 것은, 건물과 땅을 분리해서 생각합니다.

땅의 주인이 따로 있고, 일정 기간 동안은 건물을 내가 소유할 수 있는 거예요.

피심플 영구 소유권과 리스홀드는

둘 다 똑같이 상속 매매 양도 다 가능합니다.

그렇지만 피 심플은 영원히 나의 것이고요,

리스 홀드는 일정 기간 30년 아니면 50년이 기간 동안만 내가 소유할 수 있는 거예요.

리스 홀드는 땅을 빌리는 렌트비를 매달 내셔야 되는 거예요.

리스기간 동안 약속한 렌트를 내고 내가 주인처럼 사용하는 거죠.

리스 홀드는 토지 임차권 계약이라고 해서,

이 임차 계약이 완료가 되면은 주인이 다시 환수한다는 조항이 있어요

그러면 땅을 다시 뺏기는 거니까 너무 위험한 거 아닐까요? 하고

이렇게 걱정하시는 분들이 많으세요.

그 질문에 대한 대답은 뒷부분에 제가 알려드리겠습니다.

하와이 리스 홀드의 역사

그렇다면 하와이의 리스 홀드는 어떻게 시작된 걸까요?

하와이 땅의 역사는 1800년대 하와이 왕국 시대로부터 시작합니다.

고대 하와이 사람들은 땅은 신이 지배한다고 생각하고

땅에 대한 집착이 없었어요.

1847년 킹 카메하메하 3세가 발표한 그레이트 마헬레제도로 인해,

최초로 땅의 사유화가 시작되었답니다.

산꼭대기에서 시작해 바다 쪽으로 땅을 파이 모양으로 나누어

왕과 정부 각 부족장과 일부 어부나 농민에게 나누어 주고, 

토지국에 등록하라고 지시했어요.

하지만, 토지국 사유화 대한 중요성을 인식하지 못한 원주민들이

등록을 하지 않고 시간이 지나면서 점차적으로

왕족이나 학교, 교회 등의 큰 재단에 흡수되면서

재단이 땅을 관리하면서 사용료를 받게 된 것이 리스 홀드의 시작이 된 것이에요.

리스 홀드의 장점.

1. 우선 아주 작은 자금으로 집을 장만할 수 있다는 거예요.

예를 들어서 지금 보신 하와이안 킹 콘도 같은 경우는

와이키키에서 콘도 중간 가격이 46만 불 정도 됩니다.

그럼이 집의 밸류 가 아무리 봐도 40만 불 정도는는 되겠죠?

이것을 단돈 8만 불에 구입해서, 내 것처럼 쓸 수 있다는 거예요.

그것은 아주 큰 베네핏이죠.

2. 리스 홀드 비용이이 세금 감면이 된다는 거예요.

그래서 투자자들이 특별히 선호하기도 합니다.

3. 하와이안 킹 콘도 같은 경우는 2036년이 만기라서 리스가 많이 남지 않았어요.

하지만 앞으로 30년 이상의 리스가 남아 있는 그런 콘도들이 있어요.

그런 경우는 융자도 가능합니다.

그러면 작은 돈을 투자하고 융자를 받고

또 그것을 내가 투자 수익을 올릴 수 있고 하면 아주 좋은 일이겠죠?

리스 홀드의 단점

1. 땅이 내 것이 아니라는 것이에요.

이건 아주 큰 리스크죠.

2. 리스 기간이 10년 15년 이렇게 짧게 남았을 때는

융자가 불가능하답니다.

3. 시간이 지날수록 리스 기간이 짧아지므로

부동산의 가치가 하락된다는 것이에요.

자, 여기서 포인트가 하나 있습니다

모든 리스 홀드는 리스가 끝나면 다 땅을 환수하는 걸까요?

꼭 그렇진 않습니다.

대부분의 리스 홀드 콘도들은

계약 기간이 끝나기 전에 새로운 갱신을 해 주기도 합니다.

30년~ 50년 더 계약을 주기도 하고요

또 어떤 콘도들은 땅의 지분을 사라고 Fee Option을 주기도 합니다.

그러면 리스 홀드의 땅 지분을 사서

Fee Simple인 완전한 소유권으로 바꿀 수도 있는 거죠.

그런데 예외적인 단 한 케이스는

Waialae 컨트리클럽 옆의 바닷가의 Kahala Beach 콘도는

2027년 리스가 만기 되면서 카할라 호텔로 귀속된다는 말을 들었어요.(ㅠㅠ)

그래서 리스 홀드는 100% 장담할 수가 없는 거고,

리스가 끝날 무렵에 어떻게 될지 아무도 예측할 수 없는 것이 리스크이죠.

그렇지만 어떤 콘도의 경우는 Fee를 팔거나

아니면 새로운 계약을 줘서

그 가치가 더 올라가는 경우도 많습니다

구매 시 주의점

리스 매물은 빌딩마다 약간씩 달라요.

남은 기간도 다르고, 땅주인도 달라요.

그래서 리스 홀드 매물을 보실 때는

반드시 에이전트와 잘 상의해 보시고요

또 어떤 것이 장점인지 단점인지 잘 알아보시고

결정하시는 것이 좋습니다.

여러분 이제제 리스 홀드에 대한 궁금증이 풀리셨나요?

그럼 저는 여기서 인사드릴게요. 안녕~

                                              에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산





여러분 안녕하세요,

오늘은 와이키키에서 서쪽으로 24마일 떨어진

에바 비치 타운의 골프장 주택을 소개 드릴까 해요.

지도에서 보이는 것처럼 에바 비치는 오아후섬 남서쪽에 위치한 타운으로

1990년대 이후부터 활발히 개발된 주거지역이에요.

오늘 소개드릴 주택은 에바 비치 타운 종합 계획 리조트 커뮤니티인

호아칼레이(Hoakalei) 리조트의 주택단지인데요,

와이키키에서 차로 24마일, 약 30분 정도(안 막힐 때) 걸립니다.

이 리조트에는 현재 네 개의 주택 단지와

어니 엘스가 디자인한 호아칼레이 컨트리클럽의

시그니처 골프코스를 갖추고 있답니다.

에바 비치 타운 주변은 평지이고, 바다가 가까워요.

이 지역에는 4개의 골프장이 있답니다.

퍼블릭 하나, 시영 골프장 2, 프라이빗 회원제 골프장 1

에바 지역 반경 20마일 안에 26개의 골프장이 있다고 하니,

골프 마니아들은 잠시 이곳에서 눈 호강하시기를^^

오늘 소개해 드릴 호아칼레이는 바로 프라이빗 골프장에 연결된 주택이죠.

자 드디어 도착했습니다.

91-1047 Waikai St, Ewa Beach, HI 96706

Listed by Stehphanie Rae Band, RE/MAX Aloha Homes

이 집은 호아칼레이 골프장 안에 있는 단지 중에 하나예요

Ka Makana at Hoakalei 단독주택단지라고 하는데요,

방이 네 개 화장실 세 개, 그리고 2층 주택이에요.

백야드는 골프장과 연결돼 있습니다. (잠시 뒤 소개!!!)

들어가 보실까요?

집을 들어서면서 전체적으로 밝고 개방적인 느낌이 드네요.

거실 천장이 높아서 시원하면서 깔끔한 품격을 나타내는

이 주택은 2013년 건축되었고,

대지가 485m2 건평이 292 m2입니다.

미국식으로는 건평이 3,144 SF, 대지가 5,225 SF으로,

현재 마켓호가는 185만 달러입니다.

1층은 거실과 다이닝, 주방이 오픈 컨셉으로 되어 있어서

가족 친지의 모임이 쉬울 것 같네요.

아일랜드 식탁, 그래나이트 카운터 탑과 스테인리스 스틸 주방은

누구든 요리에 진심으로 빠져들게 할 것 같습니다.

주방의 동선은 편리하고 실용적으로 디자인되었고

제너럴 일렉트릭의 가전제품들입니다

식기세척기는 Bocsh 제품이랍니다.

백야드에서 바로 호아 칼레아 골프코스 9번 홀과

10번 티 박스가 보입니다.

회원제인 호아칼레이 컨트리클럽은

프로 골퍼 어니 엘스가 설계한 코스로

7,413 야드, 파 72, 18호로 이루어져 있어, 오아후에선 가장 긴 코스라고 합니다.

호수의 아름다움을 즐기면서 최고의 코스를 플레이할 수 있습니다.

2022년과 2023년 LPGA 롯데 챔피언십 스폰서로

새로운 명문 코스로 유명해지기 시작했답니다

Hoakalei 어원은 호수에 비친 레이란 뜻으로

하와이 신화에서 불의 여신 펠레의 가장 사랑하는 동생이자

훌라의 여신 히아카가

에바 평원을 지나면서 호숫가에서 꽃으로 레이를 만들어 목에 걸고

호수에 비친 자신의 모습을 보고 이곳을 호아 칼레이라고 했다고 해요.

이 주택은 32개의 솔라 패널이 지붕에 장착되어 있는 태양광 주택이라

에너지 효율적이기도 하답니다.

뒷마당에서 다시 집안으로 들어가 볼게요

이제 계단을 따라 2층으로 올라가 보면

천장이 상당히 높은 것을 알 수 있어요.

아래층 리빙룸이 이렇게 잘 보이죠.

마스터 베드 룸은 아주 넓어요.

마스터 베드 룸을 지나 침실 발코니로 나가보면

롯데 챔피언십을 여기서 볼 수 있을 것 같습니다^^

2024년 1월 14일 소니 오픈을 와이알라라에 골프장에서 했는데요,

호아칼레이에서는 같은 날 Sony Open Prequalifier를 했다고 해요.

저는 골프를 잘 몰라서 Prequalifier가 뭔지 잘 모르겠지만... 어쨌든,

마스터 욕실은

샤워실과 욕조 화장실이 분리되어 있어 편리합니다.

2층 중앙에는 거실이 또 하나 있어요.

외부인들에게 방해받지 않는 가족들만의 공간이 되겠죠?

이런 공간은 대부분의 가족들이 엔터테인먼트 공간이나,

컴퓨터 룸으로 쓰기도 하더라고요.

두 번째 방도 사이즈가 크고 창이 많아 아주 밝습니다.

두 번째 방에서 나와 가운데 거실을 통과해서

세 번째 방으로 가봅니다.

가족들이 사용하는 두 번째 욕실이 옆에 있어요.

1층 현관 입구에 있는 방은

게스트룸이나 서재로 활용하면 좋겠네요.

이 집은 정말 골프를 좋아하시는 분들에게는 최적의 집인 것 같아요.

자 그럼 저는 여기서 인사드릴게요.

안녕~

                                            에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산



여러분 안녕하세요,

Happy New Year!

연말에 들어서면서 연준의 금리가 두차례나동결되면서

모기지 시장이 상당히 활성화되기 시작했어요.

그래서 오늘은 여러가지 자료를 근거로 조심스럽게

2024년 하와이부동산을 전망해 보도록하겠습니다

기준금리는 앞으로 2024년에 세 번 정도 더 내려갈 예정이라는는

아주 긍정적인 소식이 들려오고 있습니다.

12월말 30년 고정 모기지가 6.61% 정도로 내려갔어요.

2024년 중 후반에는 6% 초반대로 내려갈 것으로 예측됩니다

2007년 서브프라임 사태 때와 2020년에서 22년 코로나 기간 동안

연준의 금리는 거의 제로였어요.

최근 5% 대의 기준 금리가 사실 절정에 달했다고 생각하시는 분들이 많으신데요, MZ세대들은 아마 겪어보지 못하셨을 거예요.

근데 그래프를 보시면 미국의 기준 금리가

아주 아주 높았던데도 많았답니다.

40년간의 모기지 이자율 차트를 보시면,

미연준의 기준 금리 그래프와 거의 비슷한 모습으로 나타납니다.

그러면 앞으로 2024년 미국 부동산 시장은 어떻게될까요?

금리인하로 모기지 시장이 활성화 되고,

주택 매물이 증가하지만 소폭 가격 상승도 예상된다고

낙관적으로 보시는 분들도 계시고,

미국민의 32% 정도는 경제가 불안정하다고 비관적으로 보시는 분들도 계세요.

하지만 금리가 내려가고 있고 모기지 시장이 움직이고

또 바이어들도 움직이고 있습니다.

미국의 900개 건설사를 상대로 주택 시장 전막을 물어보는 NAHB 지수라는 것이 있어요.

National Association of Home Builders의 약자입니다.

그래프를 보실까요?

이 지수가 50을 넘으면 낙관적으로 보는 업체가 많다는 뜻이고

그것보다 내려가면비관적이라는 뜻이에요.

2020년 코로나 이후를 보면, 급락했다가 다시 급등하고

23년 초에는이 지수가 30으로 떨어졌다가

최근 5월 이후에 50을 넘어서 오름세로 가고 있습니다.

따라서 상당히 건설 쪽에서는 낙관적으로 보는 견해가 높다고하겠습니다.

통계에 의하면 2023년 크로징 된 매매 건수의 33%가

캐시바이어라고 합니다.

2023년에는 융자 바이어에겐 힘든 한해였지만,

자금력이 강한 캐시 바이어들이 딜을 주도했다고 볼 수있어요.

또 한 가지 특이한 사항은 고소득 20- 30대 MZ세대들이

코로나 이후 재택 근무가 많이 늘어났어요

그래서 소득이 높은 MZ 세대들은 비싼 모기지 이자를 내고

융자를 받는 대신에 부모에게 도움을 받아서

캐시로 주택을 구매하는 일이 많아졌다고합니다.

부모 찬스!

하와이 부동산 전망은?

논어의 온고이지신(溫故而知新) , 가이위사의(可以爲師矣)란 말이 있지요?

논어(論語)의 위정편(爲政篇)에 나오는 문구로 “옛 것을 알고 새 것을 알면 남의 스승이 될 수 있다”는 뜻이예요(데헷!)

우선 하와이 마켓을 보기위해서

주택과 콘도의 중간 매매가를 살펴보려고 하는데요.

최근 20년간에 중간 매매가를 한번 보겠습니다 .

우선 주택을보시면, 주택 가격은 20년간

35만불에서 시작해서 110만 불로 약314% 정도 상승했습니다 .

여기서 눈여겨 보실 부분은

2007년 서브프라임 사태 이후의 가격입니다.

그당시 주택 중간 매매가가 60만 불에서 서브 프라임 기간 동안

55만 불로 조금 내려가긴 했지만

곧 안정세를 되찾아서 다시 오름새로 올라갔고

코로나 이후는 아주 급등하게 올라갔죠.

당시 저금리와 공급 부족으로 인해서 수요가 많아지면서

이러한 상승세를 나타냈던 것으로 보입니다.

2023년도 금리 인상 가운데서 이런 주택가격 상승선이

더 올라가지도 않고 떨어지지도 않고

안정세로 지속되고 있음을 알 수 있어요

그럼 콘도는 어떨까요?

콘도도 역시 20년 동안 보시면,

15만 불에서 52만 불대로 347% 상승했습니다.

주택 상승률과 거의 비슷한 수준인 것 같네요.

2007년 서브프라임 사태와

코로나 기간 동안 집중해서 다시 보시기 바랍니다.

이런 위기 상황에서 하와이 마켓이 어땠는지 보시면

앞으로도 한번 생각해 보실 수 있을 거예요 .

그러면이 시점에서

여러분들이 좀 궁금하게 생각되시는 것이 있을거예요

하와이 시장은 왜 이러한 여러가지 변수들 중에서

안정적이며 계속적으로 오름세를 하고 있는걸까요?

최근 10년간 하와이 마켓에 나온 물건의 매매 희망가격과

팔린 가격의 비율을 한번 보겠습니다.

그래프를 보시면 주택은 98. 5%~ 103% 팔렸어요.

예를 들어서 100만불에 집을 내놓으면면

98만 5천에서 103만 불에 팔렸다는 거죠.

이말은 곧, 대부분 풀 프라이스로 팔리고 있는 거예요

그러면 콘도 보실까요?

콘도 그래프를 보시면 콘도 역시 98%~100% 팔리고 있어요.

그 말은 곧 바이어가 그다지 딜을 할 수 없다는 거예요.

가격적으로 내가 캐시를 낼테니까 뭐 싸게 주시오.

뭐 이런 것이 통하지 않는다는 말이죠.

따라서,

하와이 마켓은 전형적인 셀러의 마켓이라고 볼 수 있겠습니다.

그럼 최근 하와이의 주택 재고량을 한번 살펴보겠습니다.

코로나 이후 2022년까지 주택과 콘도 모두 재고량이 엄청 줄었다가

2023년 초반부터 갑자기 상승되고

또 후반부에 오면서 안정세를 나타내고 있습니다.

그렇지만 공통적인 것은 지난해보다는 주택 공급이 훨씬 늘어났습니다.

2023년 1월부터11월 말까지 주택 매매 동향을 보시면

오아후의 주택 중간 매매가는 106만 불로

작년도 $110만에서 4.5% 정도 하락했고

콘도는 $508,500로 작년도의 $51만에서 0.29% 정도

아주 미미하게 하락했습니다

따라서 주택이나 콘도재고량이 모두 작년보다 늘어났고

주택 매매 중간가 주택이 4.5% 하락

콘도는 거의 비슷한 수준인 것으로 미루어보면

당분간은 오하후 주택 시장은 안정세에 있을 것으로 보입니다.

전문가들은 앞으로 연준의 금리가

0.25% 씩 세 번 정도 더 내릴 거라고 합니다.

연준의 기준금리 내년 후반도 목표는 3% 라고 해요.

2024년도 후반에는 모기지 금리도

6% 초반부에 이를 거라고생각하는데요.

2025년도에 5% 대로 갈 것으로 예상합니다. (이상적이죠?)

금리가 인하되면 주택가격은 반대로 뛰게 돼 있습니다.

그래서 지금 주택가격은 현재 당분간 안정세에 있지만

곧 이제 가격이 점점 올라가게 될거에요.

바이어 여러분들은 너무 오래 기다리지 않는 것이 좋을 것 같습니다.

모기지를 생각하시는 분들은 지금 가격이 더 뛰지 않을 때

이때 구매하셨다가 다시 금리가 인하되면

재 융자하는 방법도 좋은 방법입니다.

이제 2024년 시작하는데요 여러분 새해 복많이받으시고,

하시는 일 모두 번창하시길 바랍니다.

새해에는 대박 나세요.

                                              에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산



여러분 안녕하세요,

오늘은 "왜 하와이 일까?" 란 주제로, 전세계의 투자자들이 하와이를 선택하는 이유를하와이 부동산 20년차의 경험으로 이야기해 드릴께요.

첫번째로는 하와이의 지정학적 위치예요.

태평양 한가운데 100여개의 섬으로 구성된 하와이는, 여섯개의 주요 섬외 다른 섬을 모두 합해도 남한 면적의 28%  정도밖에 되지 않지만, 

동양과 서양을 연결하는 주요 다리 역할을 하고 있답니다.

두번째로는 하와이의 온화한 기후예요. 

하와이의 기온은 섭씨 20도에서 30도 사이인데, 

5월부터10월까지가 여름으로 평균 29도, 

11월부터 4월까지가 겨울로 평균 26도 정도 랍니다. 

일년 평균 해수온도가 섭씨 23도 정도이니, 일년내내 해양스포츠가 가능하답니다.

일년중 무더운 기간은 별로 많지 않고,

그늘진 곳에만 가면 시원하고 상쾌한 바람을 느낄수 있어서 좋아요.

자연의 공기를 좋아하는 사람들은 일년내내 에어컨의 필요성을 못느끼기도 해요.

하와이의 겨울에는 무역풍이 불기때문에 바다의 파도가 높아지는데, 

이시즌엔 오아후 북쪽의 North Shore가 서핑 마니아들로 절정을 이루게 된답니다. 

최근 마우이 화재로 전세계인이 안타까워하면서 마우이를 응원하고 있어요. 

지구 온난화로 인한 여러가지 재앙들이 세계 곳곳에 일어나고 있는 건 사실이고 

지구의 어느지역도 피해갈수 없는 현실이 되고 있는 것 같네요.

하와이는 태평양의 섬이기 때문에 허리케인의 영향권에 들어있어요. 

26년간 하와이에 살아온 저의 개인적인 경험으로 볼때, 

항상 허리케인은 주변의 섬인 빅아이랜드나, 마우이, 카우아이 섬을 강타해 왔어요.  오아후 섬은 바람만 조금 불다가 조용히 지나가고, 

그냥 다른섬으로부터 보호받는 느낌이라고나 할까요? 

그래서 오아후에 하와이왕국의 수도가 있지 않았을까 생각해봅니다.

쾌적한 초여름 날씨는 골프마니아에겐 더없이 좋은 조건이랍니다.

하와이 전체에 120개가 넘는 골프장들이 있는데,

오아후 섬만해도 Sony 오픈이나 LPGA Turtle Bay Championship등의 

큰 대회가 연중 개최된답니다. 

하와이에선 골프가 상류층의 놀이가 아니고, 일반 서민이 즐길수 있는 가격대인대, 

로컬 카마아이나 디스카운트는 하와이에 부동산을 소유하신 외국분들에게도 

가능하다는 사실 알고계신가요?

세번째는 인종의 다양성이예요.

최근 하와이 인종구성 통계에 의하면,

백인 25.5%, 동양 37.6%, 하와이 원주민 10.2 %, 혼혈 24.1%, 기타 등의 순서로 동양인이 차지하는 비중이 크답니다.

하와이왕국시대에 사탕수수 농장의 노동자로 중국인들의 이민이 시작된 것이 170년, 그다음으로 일본 이민 역사가 150년, 한국의 이민역사는 120년이 되어서 동양인들의 뿌리가 깊답니다.

사진한장들고 결혼하기 위해 태평양을 건너온 동양의 어린 신부들이 결혼수속을 끝내고  하와이에 도착해서 만난 신랑은 중늙은이 사탕수수 노동자였다고 하니 

참으로 그시대의 이민자들의 애환이 느껴지지 않나요?

그래서 여긴, 미국의 타주에서 흔한 인종차별이 없고, 서로 다른 문화의 다양성을 인정하는 곳인것 같아요. 마켓엔 동양의 먹거리도 비교적 풍부한 편이랍니다.

네번째로는 강력한 치안이에요. 

호놀룰루는 미국의 도시중 안전한 도시중의 하나로 

치안이 상당히 잘되어있는 곳이랍니다. 

경찰이 강력하게 법집행을 하지만 미국본토처럼 위협적이진 않답니다. 

여기도 간혹 총기 사건이 있긴하지만 

총기규제가 미국의 다른주들 보다 상당히 엄격한 편이에요.

다섯번째로 안전자산인 부동산입니다.   

하와이는 토지전체의 89%이상이 환경보전과 미군시설, 하와이정부의 땅으로 

실제적으로 일반인들의 부동산 매매가 이루어지고있는 부분은 

전체 토지의 10% 정도 밖에 되지 않아요. 

특히 저는 하와이인구의 70% 이상이 살고있는 오아후 섬을 

집중적으로 이야기하려고 해요.

우선 오아후섬의 20년간 부동산 마켓의 흐름을 한번 살펴볼까요? 

주택가격과 콘도가격 모두 20년간 약 4.5배 정도 가치가 상승한것을 볼수있어요. 2007년 서브프라임 사태때 주춤하면서 하락세를 보이긴 했지만 

전체적으로는 안정적인 증가세를 유지하고 있답니다.

최근 금리인상으로 마켓이 동결되는 조짐이 보이긴 하지만 

전체적인 물량부족으로 여전히 가격의 하락은 보이지 않습니다.

오아후 부동산은 역사적인 흐름으로 볼때 일년 평균 5%정도 가격이 상승되어왔고, 연투자수익률은 3에서 4%정도랍니다. 

물론 공격적인 투자자에겐 낮은 요율로 보이겠지만, 

안정적 투자를 원하시는 분들에겐 안정자산으로 인기가 높답니다. 

달러가치도 한목하는셈이니, 

저는 항상 하와이에 투자하시는 분들에게 적어도 3년이상은 부동산을 보유하시다가 마켓을 보아 매각하시라고 권유드립니다.

이제 사람들이 왜 하와이를 최고의 투자처로 생각하시는지 아시겠지요?

오늘은 여기서 인사드릴께요.

                                              에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산



안녕하세요,

오늘은 2023년 9월 오아후 부동산 시장 보고서를 공유해 볼까해요.

​

오아후 단독주택 시장은 지난달 232건의 부동산이 팔려 전년 동기 대비 16.5% 감소한 것으로 나타나 12개월 평균 200건 이상의 매매 실적을 유지했습니다.

다만 콘도 시장 12개월 평균 매매 실적은 2021년 1월 이후 처음으로 400건 이하로 떨어졌습니다.

지난달 매매된 콘도는 36가구로 2022년 9월 대비 24.2%의 거래량 급감을 기록했습니다. 거래절벽이 실감됩니다.

​

지난 9월 단독주택의 평균 판매가격은 전년 대비 4.5% 하락하여 월말까지 105만 달러를 기록했으며, 한편 콘도의 평균 판매가격은 전년 대비 6.0% 상승하여 532,500달러를 기록했습니다.

​

9월에 마감된 부동산은 단독주택의 경우 평균 20일, 콘도의 경우 평균 21일로 시장에서 약 3주를 보냈습니다.

​

단독주택 매매의 약 9%가 풀프라이스에 팔렸고, 38%는 최초호가보다 높게 판매되었습니다. 한편, 풀프라이스를 받은 콘도는 22%, 콘도 매매의 20%는 최초호가보다 높게 마감되었습니다.

​

70만달러에서 백만달러미만의 단독 주택 매매는 한 달 거래의 36%를 차지했으며, 이 가격대의 매매는 대부분 '에바 플레인'에서 발생했습니다.

콘도 시장에서는 비싼 가격대의 매물이 증가하고 더 저렴한 가격대에서 매물이 감소했습니다.

90만달러에서 2백만달러 미만은은 31.0% 급등한 유일한 가격대였습니다.

반면 20만달러에서 60만 달러 미만의 콘도 매매는 30.2% 급락했습니다.

(이 가격대의 첫주택 구매자들이 높은 금리로 인해 매매의 동력을 잃고 있다는 뜻이겠지요.)

마찬가지로 90만달러 이상의 3분기 콘도 매매는 3.9% 증가한 반면 30만 달러에서 40만달러 사이의 매매는 25.6% 감소했습니다.

​

신규 상장 물량은 1년 전과 비교해 두 시장 모두 감소해 단독주택은 7.6%, 콘도는 4.1% 감소했습니다.

​

주택물량은 분기 말 혼조세를 보였으며 단독주택은 전년 대비 5.9%의 소폭 침체를 보였고 콘도는 4.6%의 완만한 증가율을 보였습니다. 노스쇼어와 '에바 플레인' 지역에서는 활성 재고가 각각 46.7%, 17.6% 급감했습니다. 다만 카네오헤 지역은 전년 대비 10가구의 단독주택이 추가되며 25%의 증가율을 보였습니다.

콘도의 경우 하와이 아이카이, 노스쇼어, '에바바 플레인'을 제외한 대부분의 지역에서 전년 대비 물량 증가세를 보고했는데, 9월 말 공급 물량이 적었습니다.

​

최근 미국의 모기지 금리가 8%에 육박하자, 모기지 은행에서는 우선 현재의 금리로 융자를 받아 집을 구매할때 모기지 비용을 받지않고, 금리가 내릴때 재융자하는 프로그램을 제공하는 자구책을 쓰면서 상황을 돌파하려고 애쓰고 있다고 합니다.

​

그럼 오늘은 여기서 인사드릴께요.

                                              에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산



안녕하세요,

오늘은 제 사무실 길 건너편에 위치한 얼루어 와이키키 콘도를 소개해 드릴까 해요. Allure란 뜻은 "매력" 이란 뜻이죠.



와이키키 초입에 위치한 얼루어 와이키키는 교통이 상당히 편리해요.

빌딩 바로 앞에 버스 정류장이 있고,

알라모아나 샤핑 몰이나, 그로서리 마켓인 돈키호테, 한국 마켓 등이 

도보로 5~10분 거리에 있답니다.

2010년에 완공한 이 35층 건물은 파란색 반사유리와 하얀색으로 된 건물이라

상당히 아름답습니다.

총 300세대로 1 베드룸, 2 베드 룸, 3베드룸으로 구성되어 있어요.



로비라운지

로비 라운지는 신문을 보거나, 독서하기에 좋아요.

여러 나누어진 사적인 공간이 있어서 손님들과 담소를 나누는데 방해받는 불편함이 없답니다.

공용 시설

2010년 당시 얼루어 와이키키가 완공될 무렵에 인피니티 풀은 가장 첨단의 수영장이었어요. 

지금도 수영장과 카바나 시설은 마치 도시 속의 리조트 느낌이죠.

Fire Place, BBQ 시설, 파티룸, 레크리에이션 데크, 운동실 등 좋은 공용 시설을 갖추고 있답니다.

오늘은 2베드룸 2503 호를 소개할게요.

이 유닛은 현재 Sachi Hi Pacific Pacific Century Prop.의 리스팅으로 마켓에 올라와 있어요.

Allure Waikiki #2503

2BD/2BA/1PK

Listed at $1,150,000(FS)

면적: 실내 1,057 SF (98 m2 )

라나이: 88 SF (8.18 m2)

관리비: $1,088/월 (상하수도, 온수, 케이블, 인터넷, 공동관리비 포함)

재산세: $402/월



2503호는 오션뷰 방향으로

마스터 베드룸과 게스트룸이 거실을 중심으로 양대칭형으로 위치하여,

한국인들이 선호하는 플로어플랜이랍니다.

얼루어 와이키키는 레지던스 아파트인데, 

30일 이상의 단기 렌트가 허용되는 콘도에요.

그러면 임대 시 수익성이 어떻게 되는지 한번 알아볼까요?

1) 일반 렌트로 임대를 할 경우 (Zillows 렌털 기준)



따라서 단기 렌트나 일반 장기 렌트 둘 다 수익 면에서는 비슷한 결과를 보여줍니다.

장기 렌트의 장점은 공실률이 없다는 것,

그리고 단기 렌트는 객실 점유율이 더 높을 수도 있고, 더 낮을 수도 있어서

정확한 예측이 어렵지만, 좋은 점은 본인이 하와이를 방문할 때, 

사용할 수 있다는 것이죠.

여러분의 선택은 어떠한가요?

오늘은 여기서 인사드릴게요.



                                             에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

이메일: aimee.hawaii@gmail.com

카톡 아이디: aimee808

전화: 1-808-561-3050



워드 빌리지 프로젝트는 하나하나 그 이름이 하와이의 정신을 표현하는 것이랍니다.

하와이어로 라우니우(Launiu)란 코코넛 잎사귀를 뜻하는 것인데요.

하와이는 일 년 내내 여름이라 덥지만,

야자수 아래 코코넛 잎사귀의 그늘에 가면 항상 시원하고 바람을 느낄 수 있어서

휴식과 안정을 느낄 수 있어서 이번 프로젝트의 이름을 그렇게 지었나 봐요.

라우니우 프로젝트는 현재 Public Report 리뷰라는 정부 승인 절차의

마지막 단계에 와 있기 때문에 아직 대중에게 공식 분양은 하지 못하고,

일단 총 496세대 중 절반인 마켓 유닛인 248 세대(Unrestrictive)를

사전 분양상담을 통해 희망 신청자를 접수하기 시작했어요.

렌더링 사진에서 보면 라나이가 물결치듯 되어있는 부분이

다이아몬드 헤드 쪽으로 2 ~ 3 베드 룸으로 구성되어 있어요.

위의 타워 단면도를 보시면 2~3 베드룸이 다이아몬드 헤드 쪽을 바라보고 있고,

이 유닛들만 라나이가 있답니다.

저층이라도 7층 이상으로 오션 뷰가 나오고, 이 뷰는 영원히 보장되는 뷰이랍니다.

이쪽이 라우니 우의 핫 유닛이라고 생각해요.

반대로, 선셋 방향으로는 스튜디오와 원 베드룸으로 구성되어 있는데,

선셋 쪽도 역시 먼 서쪽 바다와 항구를 바라보고 있지만,

알리아 콘도가 그쪽으로 들어서기 때문에 빌딩 사이로 오션이 보이는 전망이 나올듯하답니다.

포디움은 타워와 연결된 ㄷ 자 모양의 낮은 건물로 1층은 상가,

2-6층까지는 주차장과 포디움 유닛으로 되어있어요.

7층은 레크리에이션 데크로 수영장, 바베큐, 운동실 등 모든 부대시설로 이루어져 있어요.

포디움의 유닛은 전체적으로 사이즈가 좀 작아요.

아직 공식적인 발표는 나지 않았지만,

IBM 빌딩 옆, 바다 제 일군에 속한 빨간색 점선 부분에

2024년쯤 새로운 분양계획이 발표될 예정인데,

이건 일반 콘도 타워와는 좀 다른 형태라고 들었어요.

아마 슈퍼 울트라럭셔리 타운하우스 개념일까요?

어쨌든 워드 빌리지의 콘도 타워로 바다 제 일 라인에 분양되는 콘도로는

라우니우가 마지막 찬스가 될 것 같네요.

파크 워드 빌리지 뒷부분의 하늘색 빗금 친 부분에

아알리이와 같은 entry line 등급의 콘도가 하나 더 들어설 것이고,

중간의 연두색 부분은 상가나 커머셜로 개발시킬 것이란 전망이랍니다.

이로써, 워드 빌리지 개발 프로젝트는 완성될 것 같아요.

애초에 예상했던 15개의 빌딩에서 계획을 14개로 바꾸었고,

중간 부분을 콘도로 개발하지 않고 상가로 변경하기로 한 점,

그리고 빨간 점선 부분을 제일 마지막에 경기를 보고 안 할 수도 있다고 했는데,

오히려 일반 소비층보다는 최고급 소비층으로 전략을 바꾸어 플랜을 진행시키는 것이 달라진 점이라고 할 수 있겠어요.

전체 플랜을 보시면 라우니우의 로케이션 상 장점을 잘 파악하실 수 있을 거예요.

그럼 라우니우 프로젝트의 유닛 사이즈를 볼까요?



제 일군이지만 울트라 딜럭스가 아니고 딜럭스 레벨이면서,

전체적으로는 코울리나 파크 워드 빌리지보다는 유닛 사이즈가 크네요.

가격대는 비공식적으로 개별 상담을 통해서만 알려드릴 수 있어요.

하지만 이미 분양된 다른 프로젝트를 비교해 볼 때,

럭셔리 레벨인 파크 워드 빌리지가 스퀘어피트 당 평균 $1,700에 분양되었고,

울트라럭셔리 레벨인 빅토리아 플레이스가

스퀘어피트 당 $2,000에 분양된 점을 고려하면,

대략 스퀘어피트 당 $1,800~$1,900 정도가 되지 않을까요?

사전 분양 희망을 하실 경우,

줌 화상 미팅을 통해 유닛 플랜과 사이즈, 예상 뷰, 가격을 체크하실 수 있고,

사전 분양 희망서에 원하는 대략의 층, 가격대, 플랜 등을

제1 지망, 제2 지망으로 제출하시면 우선 대기자 명단에 들어있다가

실제 대중에 공개 분양을 시작하면 우선권을 가지고 유닛 셀렉션을 할 수 있어요.

상담을 원하시면 에이미 김에게 연락 주세요.







정원이 아름다운 릴리우오칼라니 가든 콘도를 소개해 드릴까 해요.

릴리우오칼라니 가든은 알라와이 운하를 끼고, 

알라와이 골프장을 바라보고 있기 때문에 풍광이 좋고 조용하답니다.



하와이가 미국의 준 주(Colony)로 합병되기전 마지막까지 하와이의 독립을 위해

애를 썼지만 결국 퇴위해야했던 비운의 여왕이예요.

일반적으로 하와이를 대표하는 노래로 알려진 Aloha Oe 란 노래의 작사, 작곡자이기도 해요.

여왕은 퇴위 후에 "그리운 님"이란 뜻의 알로하 오에를 만들었는데,

아마도 그리운 님은 여왕의 잃어버린 왕국이 아닐까해요.





릴리우오칼라니는 새소리 가득한 정원이 아름다워요.

트로피컬 가든에는 일본식 정원 연못이 있고,

연못 안엔 잉어들이 유유히 헤엄치고 있어요.

잠시 머리 식히기에 좋은 짧은 산책 코스랍니다.

이제 오늘의 주인공인 1616호로 가 볼까요?

1616호는 1베드룸/1욕실의 유닛이에요.

실내는 570 스퀘어피트로 53m2 사이즈예요.



이 집은 2022년도에 $423,000에 구매했는데,

현재 비슷한 매물이 $430,000에서 $490,000 정도에 마켓에 올라와 있어요.

최근 와이키키 콘도 중간가격이 $492,000인데,

중간가격과 거의 비슷한 수준의 콘도로 적절한 것 같네요.

이 집은 당분간 렌트 마켓에서 임대 수익을 가지려고 하는데,

HI Pacific Properties에 의뢰해 보니 임대예상액이 월 $2,500선이 적절하다고 해요.

그러면 예상 수익을 한번 따져볼까요?

월 임대료        $2,500

임대대행료      -$250

HOA 관리비     -$801

재산세            -$125

보험료            -$30

주차비            -$25

오너 총수입 $1,266(월)    $15,192(1년)

1년 총수입을 구매가격인 $423,000으로 나누면 3.59%, 

즉 3.6%의 Cap Rate이 나오네요.

제가 항상 손님들께 이야기해 오던 내용이지만

하와이 투자는 보수적으로 대략 수익률을 3-4% 적용하시면 되는 것 같아요.

결국 3~5년 이상 지나면 부동산 자체가 매년 5% 정도 가치가 상승하기 때문에

급상승이나 급하락이 없는 안정자산이 될 거예요.

오늘은 여기서 인사드릴께요.



지난번 하와이 에어비엔비 하기에 이어 오늘은 와이키키의 리조트 조닝에 위치한

일리카이 호텔 에어비엔비와 그 수익성에 대해 알아볼까요?

일리카이 호텔은 HAWAII 5-0 (하와이 5-0 수사대)의 인트로 배경으로 나온

와이키키의 명물 호텔이예요.

라군 비치를 끼고 3개의 빌딩이 연결되어 있는 일리카이 빌딩은

총 1,011 세대의 유닛 중 구조적으로 다이아몬드 헤드 쪽 동쪽 바다,

라군 비치와 보트 항구, 선셋을 볼 수 있는 서쪽 바다 등,

바다 전망의 유닛들이 많은 비율을 차지하고 있죠.

바로 옆으로는 힐튼 하와이언 빌리지가 있고,

와이키키에서는 해변을 끼고 있는 호텔 중,

유일하게 개인이 유닛을 소유할 수 있는 콘도 호텔이라서 그 인기가 높아요.

일리카이는 자체 호텔 매니지먼트도 있고,

로비를 살펴보면 여러 다른 렌털 관리회사 들이 상주해 있답니다.



내부 구조는 아주 심플해요.

500 sf의 실내에 라나이가 120sf, 총 57.60 제곱미터의 사이즈랍니다.

적당한 크기의 주방이 있어 취사가 가능하기 때문에

약간 긴 휴가를 즐기는 방문객들에겐 아주 편리하죠.

현재 마켓에 나온 가격을 살펴보면,

오션 뷰 유닛이 75만 불에서 95만 불 대인 반면에,

시티 뷰 유닛은 65만 불에서 75만 불 정도예요.

그럼 이런 유닛을 구매할 경우 수익성은 어떻게 될까요?

지난 포스팅에서 에어비엔비 관리 방법에는 3가지가 있다고 했어요.

1. 에어비엔비나, VRBO를 통해 직접 운영하기

   
   
   



오션 뷰의 유닛이 1박에 $219 정도인데, 청소비 $150, 에어비엔비 수수료 $52 합해서 세전 총액이 $421입니다.

숙박 손님이 청소비, 세금, 에어비엔비 수수료를 내니까,

청소 대행업체를 사용한다면 결국 오너는 $219을 가져갈 수 있는 거겠죠.

에어비엔비에서 방을 얼마나 파는가가 관건인데,

오아후 섬의 현재 객실 점유율이 75% 정도로 회복되었으니, (참고로 이전 85%)

이 요율을 적용해 보면,

(A) $219 x 30 days x 75% = $4,927.50/월 총 매상

오너의 비용은 매달

(B) 관리비($687) + 재산세($981) + 보험료($50 추정) = $1,718이므로

총 수입(A) -비용(B) = $3,209.50 (순 이익)

일 년 총 수입이 $38,514 라고 가정하고,

만약 오션 뷰 유닛을 $825,000에 구매한다고 하면

Cap rate이 4.6% 로 나옵니다.

하와이에서 이 정도의 수익율이 나오면 사업성이 좋은 것으로 판단 되지요.

2. 호텔 전문경영에 맡기기

일리카이는 아스톤 호텔이 경영합니다.

아스톤 호텔의 월 관리 내역서를 살펴보니, 

아스톤 호텔 렌털 관리 대행료는 전체 매상의 43% 정도 되는군요.

호텔경영 시 대행료 부담이 커서

수익률은 낮아 보입니다.



3. 제3의 외부 전문 관리 회사에 맡기기



외부 관리 회사는 그 판매역량이 천차만별이랍니다.

방을 아주 잘 파는 회사도 있고, 마케팅을 잘 못하는 회사도 있어요.

오늘 저는 캡틴 쿡 프로퍼티 매니지먼트란 하와이의 베케이션 렌털 전문 회사의 매니저가 준 정보를 기본으로 알려드릴까 해요.

캡틴 쿡 사의 2023년도 1월~8월 일리카이 객실 점유율은 80%라고 해요.

오션뷰 유닛의 평균 월 총 매상(세전)은 $6,246 이래요.

여기서 30%의 캡틴 쿡 대행 수수료를 제하면 오너의 월 배당금은,

$6,246 x 70% =$4,372 가 됩니다.

(혹시 유튜브를 보신 분은 숫자 오류가 있었음을 알려드려요).

$4,372에서 월 오너 비용을 제하면,

$4,372 - $688(관리비)-$50(보험료)-$800=$2,834

1년이면 $2,834 x 12 = $34,008

만약 오션뷰 유닛을 $825,000에 산다고 가정하면,

$34,008을 $825,000으로 나누면 4.1%의 수익률(Cap Rate)이 나와요.

(유튜브에선 계산 오류로 4.3%로 나와서 정정합니다.)

중요한 포인트는,

와이키키에서 수익률을 계산할 때 평균 3~4%로 나온답니다.



와이키키에서 본인 소유의 콘도에서 휴가도 즐기고,

수익도 낼 수 있는 일석이조의 방법은 제가 알려드렸고,

이제 여러분의 꿈을 실현할 차례이군요.









안녕하세요,

오늘은 하와이 에어비엔비에 대해 이야기해 보고자 해요.

하와이는 1959년 미국의 50번째 주로 되면서 많은 외부인들을 맞이하게 되었고,

호텔 등, 숙박시설이 턱없이 부족해서

1986년 하와이 주정부는 바닷가의 주택들이나,

와이키키의 콘도 빌딩에 숙박업을 할 수 있는 라이선스를 허락했어요.

이것을 Non Conforming Use Certificate이라고 하는데,

그 당시에 완공한 와이키키 반얀이나, 와이키키 선셋 등에 이 허가서를 주었어요.

이후 와이키키에 호텔이 많이 생기면서,

하와이 정부는 더 이상의 라이선스를 발급하지 않고,

기존의 라이선스들은 계속적인 숙박업을 하지 않으면 무효가 되어버려서

아직까지 효력이 있는 라이선스는 많진 않답니다.



하와이의 민박 등 에어비엔비가 무분별하게 성행되면서,

하와이 정부는 새로운 에어비엔비 법 Bill 41을 제정해서 계도 기간을 거쳐,

2022년 10월부터 강력하게 집행하기 시작했어요.

위반할 경우 벌금이 하루에 $10,000이랍니다. (ㅎㄷㄷ)





제일 좋은 방법은, 에이전트에게 확인하는 방법이랍니다.



에어비엔비에 합당한 매물을 구매한 다음, 아래의 준비를 해야 한답니다.

1. 세금 번호 신청





A. ITIN

미국에서는 개인이 세금 보고할 때 Sicial Security Number를 사용하고, 법인은 FEIN(Federal Employee Identification Number)를 사용하지만,

외국인이 부동산에 투자해서 소득이 발생하면, 세금을 신고할 번호가 없기 때문에 ITIN(Individula Tax Identification Number)를 신청해야 합니다.

ITIN은 일 년에 한번 연방정부에 소득세 신고할 때 필요해요.

B. GET

하와이 주 소비세 General Exercise Tax 신청하기.

GET (4.712%)는 호텔 게스트가 숙박료와 함께 지불하면, GET ID를 가지고 있는 오너가 하와이 세무국에 대납하는 형식이에요.

C. TAT

Transient Accomodation Tax(10.25%)는 호텔세, 혹은 여행자 세라고 하며,

역시 게스트가 숙박료를 지불할 때 같이 지불하고, 오너가 대납합니다.

최근에 생긴 OTAT(3%)는 오아후 특별세로

외국인 숙박객들에게 하와이 정부가 부과하는 세금이죠.

이것 역시 숙박객이 지불하고, 오너가 대납합니다.

2. 하와이나 미국 은행 계좌 열기

은행계좌가 있으면 공과금이나, 관리비, 에어비엔비 수익 등을 자동이체할 수 있어서 편리해요.

한국과 같은 빠른 전산 서비스가 아니고, 하와이는 약간 아날로그 방식이랍니다.





3. 하와이 주정부 사이트에 등록하기

에어비엔비를 하기 위해서 별도의 사업면허는 필요하지 않아요.

개인 이름이나 법인 등의 명의는 관계없이, 일단 에어비엔비 등록을 해야 합니다.

등록비는 $1,000 이예요.

4. 보험 들기

반드시 대상 부동산의 사용 용도가 숏텀 렌털이라는 것을 보험에 넣어야 하고,

렌털 대행 회사의 정보도 보험회사에 알려야 한답니다.

이건 아주아주 중요한 거예요.





5. 렌트 관리 방법 정하기

에어비엔비를 하는 방법은 3 가지가 있어요.

a. 본인이 직접 하기

반드시 하와이에 거주해야 합니다.

Air BnB 나 VRBO등의 사이트에 직접 매물을 올려서

본인이 매니지먼트를 하면서, 청소 회사를 따로 쓸 수도 있고,

청소, 관리, 응대를 모두 직접할 수도 있어요.

본인이 적극적으로 관리할 경우 수입은 가장 나을지도 몰라요.

b. 호텔 운영에 맡기기

프론트 데스크가 있는 콘도 호텔은 개인이 운영하기 어렵습니다.

아스톤이나 이름있는 호텔이 자체적으로 사용하는 방 판매 방식은

외부 회사에서 따라가기 힘들 파워풀한 객실 점유율을 자랑하죠.

총 수입이 상당히 높겠지만, 호텔 관리비로 40% 이상 제하고,

오너 배당금 형식으로 매달 지정한 은행 계좌로 수익을 받아요.

c. 제3의 외부 관리 회사에 맡기기

회사의 판매 능력에 따라 수입은 많이 다를 수 있어요.

어떤 특정한 건물에 특화되어 있는 회사도 있는 반면,

판매 역량이 딸리는 회사도 많습니다.

제3의 회사에 맡기기 전 그 회사에서 같은 빌딩 내의 콘도를

어느 정도 경영해 왔는지, 경영실적은 어떤지 반드시 살펴보아야 합니다.



오늘은 에어비엔비 준비에 대해 알아보았어요.

다음편에서는 실제적인 수익에 대해 점검해 보도록 할께요.

그럼 안녕~



                            에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

이메일: aimee.hawaii@gmail.com

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전화: 1-808-561-3050







2023년 여름 미국 부동산 시장의 홈 쇼핑은 예전보다 한산하였습니다.

8월 중순 7%의 문턱을 넘어 20 년 만의 최고점을 찍은 주택 담보 대출 금리 인상의 탓이라고 할 수 있겠죠.

제가 2003년 부터 부동산을 시작한 이후 최고의 정점이라고 할 수 있겠습니다.

그나마 안전한 지역인 하와이도 8월의 매매건수를 비교해 보면,

작년에는 854건의 매매건수가 금년도에는 700 건으로 줄어들었습니다. 

(18% 감소)



미국 경제학자들은 현재의 위기 상황을 주택 시장의 마비 현상이라고 한대요.

시장 상황이 이렇게 한산하다면, 주택이나 콘도 재고 물량은 넘쳐나지 않을까?

하지만 실제로 부동산 시장은 오히려 마켓에 내놓은 매물의 수가

절반으로 줄어드는 현상이에요.

하와이도 미국 전체 시장의 흐름과 비슷함을 읽을 수 있어요.

이러한 위축 현상은 협상 테이블에서도 일어나고 있어요.

바이어들은 감당하기 힘든 주택 담보 대출 금리로 인해

당분간 기다리면서 신중을 기하는 추세이고,

셀러는 이전에 훨씬 낮은 금리로 대출을 받아 주택을 구매했기 때문에

굳이 집을 팔고 새로운 금리를 받아 이사를 할 이유가 없어져서

매매와 이사의 동력을 잃고, 집에 머물기를 선택하게 되는 현상이에요.

따라서 주택 재고가 낮아지게 되는 원인이 되는 거죠.



흥미롭게도, Realtor.com의 경제수석학자는

주택 담보 대출 금리가 항상 부동산 매매 활동을 억제하는 것은 

아니라고 말합니다.

실제적으로 2022년과 2023년 초는 계속적인 금리 인상에도 불구하고

주택 매매건수는 증가하였다고 하네요.

그러다가 지금 한계점에 도달하게 되고, 미국 연방 준비 이사회가

연말 전에 한 번 더 소폭 상승할 수도 있다는 신호를 보냈고,

이에 사람들이 아마도 내년에는 내릴 것이라는 기대감에

일단 모든 매매 활동이 잠시 주춤하며 정체된 것으로 보입니다.

가을에 접어들면서 아직도 주택 재고 물량은 늘어나지 않고 있어요.

부동산인으로서 저의 소견은,

주택 담보 대출로 집을 구매하시려는 분들에겐 지금은 인내의 시간인 것 같아요.

하지만 현찰 구매를 하시는 분들에겐 어쩌면 지금이 기회일 것 같기도 하네요.

내년에 금리가 내려가기 시작하면 시장이 다시 활성화될 것이고,

그러면 하와이처럼 항상 안정적으로 상승하는 마켓의

주택 가격은 다시 상승세의 기류를 타게 되지 않을까요?

오늘은 여기서 인사 드릴께요.

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

에이미 김에게 부동산 상담을 원하시는 분은

aimee. hawaii@gmail.com

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전화: 1-808-561-3050





오늘은 워드 빌리지의 중심 센트랄 파크에 위치한 빅토리아 플레이스의 공사 진행 과정과 프로젝트에 대한 안내를 해드릴게요.

미국에서 가장 아름다운 콘도 프로젝트로 정평이 나있는 워드 빌리지(Ward Village) 단지 내에서 제일 중심에 위치하고 있어요.

현재 분양은 100% 완매했고,

지난 주말 건축현장과 분양사를 방문해서 확인한 결과,

2024년 7월~8월 사이에 완공될 예정이라고 해요.

보통 하와이에서는 총 350세대의 이런 콘도가 완공될 때는 Bulk Closing이라고 해서 1차, 2차, 3차로 나누어 저층부터 먼저 완공 입주를 시작하고,

중간층, 고층 이렇게 서너번에 나누어 클로징하기 때문에

완공이 한 달에 걸쳐 진행되곤 해요.

60 에이커의 땅에 진행 중인 워드 빌리지는 바다 제일 군이 가장 뷰가 좋기 때문에,콘도 레벨이 울트라 딜럭스로 구분되고,

이에 해당하는 콘도가 와이에아(Waiea), 빅토리아 플레이스(Victoria Place, 2024년), 칼라에(Kale, 2026년) 등이 있어요.

빅토리아 플레이스와 칼라에는 센트랄 파크를 중심에 두고 축구장 2개 정도의 사이즈의 공간이 있기 때문에 서로 전망을 방해하진 않을 거란 예측이랍니다.

​

지금부터 렌더링 사진을 보면서 빅토리아 플레이스를 감상해 보기로 해요.

제가 그동안 워드 빌리지 프로젝트 분양을 안내해 오면서 경험한 결과,

워드 빌리지의 실제 건축물은 상상했던 렌더링 사진과 거의 같다는 느낌을 받았어요.

정원의 나무나 풀 같은 것들도 거의 같이 실제로 구현되는 것에 놀라곤 한답니다.

그러니 이 렌더링 포토는 어느 정도 신뢰성이 있다고 보셔도 되어요^^

바다 쪽에서 바라본 빌딩의 외관이 될 거예요.

​

아래의 단면도를 보면, 빅토리아 플레이스는 정말 고급스러운 소비자의 니즈를 살려서 섬세하게 디자인되었음을 알 수 있어요.

픽업이나 드롭이 가능한 세련된 원형 자동차 진입로.

2개의 층에 걸쳐 고안된 로비와 진입로인데

파티를 할 수 있는 풀하우스와 3개의 수영장이 눈에 띄죠?

아래에 다시 설명해 드릴게요~

아우아히 스트리트 산책로(빨간 화살표 부분)를 따라 입구로 오시면,

이렇게 멋있는 대문이...

보안 게이트를 지나 들어가면, 로비로 가기 전 아름다운 야자수 정원이 펼쳐집니다.

하와의 풍의 야자수 정원은 하와이의 자연과 빛, 예술품의 컬렉션으로 정적이면서 고급스러운 품위와 아늑함이 느껴집니다.

아래는 로비 라운지예요.

24시간 보안과 최고급 서비스를 제공하는 컨시어지 서비스를 한다고 해요.

풀하우스는 사적인 파티나, 모임을 할 수 있는 고급 저택 같은 장소랍니다.

빅토리아 플레이스만의 자랑이 되겠습니다.

작은 결혼식이나 피로연, 졸업파티, 생일파티 등을 계획하셔도 될 거예요.

풀하우스 위에서 본 모습

풀하우스는 실내외를 오가며 파티를 할 수 있어요.

아래은 풀하우스만의 수영장이랍니다.

다음은 빌딩의 양측에 위치한 두 개의 수영장입니다.

아침의 햇살을 즐기면서 운동할 수 있는 인피니티 랩 수영장이에요.

하와이의 석양을 즐기면서 하루의 피로를 씻는 선셋 수영장과 핫 풀입니다.

저녁노을을 바라보며 빛의 신비를 감상하는 선셋 테라스예요.

실내외 스파, 스파 라운지

총 350 세대의 빅토리아 플레이스는 스튜디오는 없고, 1 베드 룸, 2베드 룸, 3베드 룸으로 구성되어 있어요.

다른 워드 빌리지 콘도와 달리 이 빌딩에는 아래층에 커머셜 스페이스가 없답니다.

100% 레지던스예요.

주방과 욕실이 밝은 색조와 어두운 색조로 선택하게 되어있고,

천장은 전 유닛이 9피트 높이입니다.

빅토리아 플레이스가 완공될 2024년에는 센트랄 파크 일부와 해변으로 잇는 구름다리가 완성될 거라고 해요.

이미 완매된 빅토리아 플레이스를 구매하기 원하시는 분들에게

2024년 여름 완공, 입주가 끝나면 마켓에 리세일 매물이 나오겠죠?

​

울트라 딜럭스 신분양을 원하시는 분들은

아직 칼라에 매물들이 좀 남아있으니까 문의하시기 바랍니다.

그럼 오늘은 여기서 인사드릴게요.

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

하와이 부동산 문의는 에이미 김에게

1-808-561-3050

aimee.hawaii@gmail.com

카카오톡 아이디: aimee808

 Atkinson Plaza 

2BD/1BA/2PK

Listed at $560,000 (FS)

475 Atkinson Dr. #1807, Honolulu HI 96814

지도를 보시면 샤핑몰과 해변공원, 그로서리 (특히 한국마켓), 와이키키가 

실내면적이 758 SF, 라니이가 252 SF 총 1,010 SF예요.

7평이 넘는 Enclosed Lanai는 여러모로 쓸모가 많을 것 같아요.

운동을 좋아하시는 분들은 운동실로 쓰실 수도 있을 것이고,

화분가꾸기를 좋아하시면 개인 화원으로

혹은 가족들의 패밀리 다이닝으 등등..

여러가지 아이디어를 낼 수 있겠네요.

라나에에서 보이는 풍경입니다. 

에이미 김

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

 613 Moaniala St, Honolulu HI 96821

Listed at $3,490,000(FS)

3D 360도 투어



오늘은 최근 리스팅한 고급주택단지인 하와이 로아릿지 커뮤니티의 주택을 소개해 드릴께요.

하와이 로아릿지는 와이키키에서 동쪽으로 20분 정도 차로 달리면 카할라를 지나 하와이카이 가기전 왼쪽으로 올라가는 언덕에 위치한 주택단지예요.



집의 대지는 16,765 평방 스퀘어피트, 지붕으로 덮인 부분과 실내면적은 4,749 평방 스퀘어피트입니다. 

아래 사진은 입구에서 들어가면 펼쳐지는 거실, 키친, 미디어룸의 사진입니다



집안전체에 사운드 시스템이 설치되어있어 은은한 음악이 흐르고 있고, 주방은Sub-Zero, Miele, Bosch 등의 최첨단 가전제품으로 장착된 미식가의 주방이랍니다.

집안의 분위기는 Hawaiian Plantation style로 창으로 정원과 오픈 된 느낌이면서 모던한 느낌이랍니다.

열대정원과 태평양 바다는 집안의 어느 부분의 창에서도 다 잘보이는 전망입니다.





아래층은 사적인 공간인 마스터 베드룸과 마스터 욕실, 그리고 방1 욕실1 이 있습니다.

마스터 침실에는 His & Hers 옷방이 있답니다. 또 아래층에 세탁실과 와인 저장실실도 있습니다.

아래층을 통해 뒷마당으로 나갈수 있어요. 뒷마당에서 보면 2층집이라 사생활을 보호받는 듯한 느낌이 들지요.

게스트 하우스는 별채라서 게스트 역시 주인과 공간이 분리되어 프라이버시를 지킬수 있는 장점이 있답니다.

차고엔 2대의 차를 주차할수 있고, 바깥에 3대의 차를 주차할 넉넉한 공간이 있어요.

정말 우아하고 기품있는 주택이랍니다.

마우이 섬의 재난으로 같은 하와이 주민으로 참 마음이 아파요.

재난을 당하신분들이 이 어려움을 이겨나가는 힘을 가지도록 기도하면서

오늘은 여기에서 이만 인사드릴께요.

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https://www.youtube/@aimee.hawaii

에이미 김에게 부동산 상담을 원하시는 분은

미국 각 주마다 신규분양의 절차가 약간씩 다르다고 들었기 때문에, 오늘은 하와이에서 신규분양 콘도 프로젝트 절차를 알려드리려고 합니다.

물론 오늘 다루는 분양절차는 일반 마켓 유닛 분양입니다.

(현지인들은 First Home Owner용 Affordable housimg혹은 Reserved housing은 별도 분양절차가 있답니다.)

유튜브에서 잠깐 다루었지만 내용을 전달하는데 한계가 있어 좀더 상세하게 올립니다.

1. 유닛선택

호놀룰루의 각 분양사 갤러리에 방문해 보시면 기대했던 모델하우스는 없고, 주방 모델, 화장실 모델, 리빙룸 모델들만 부분적으로 쇼룸에 진열되어있답니다.

바닥재나 벽은 어떤 재료를 쓰는지, 컬러는 어떤지, 캐비넷 구성은 대략 어떻게 되는지 등을 보고 나머지는 도면을 보고 상상하는 거예요.

도면과 위치, 예상되는 뷰 등을 보고 유닛을 고르게 됩니다.

대부분 개발사가 어느정도 신뢰가 가는 회사인지, 평판이 어떤지를 확인하는 것이 좋습니다. 예를 들어 워드빌리지 프로젝트의 하워드 휴즈나, 스카이 알라모아나, 원알라모아나, 파크레인등을 개발한 고바야시 그룹 등은 상당히 평판이 좋아요.

갤러리 방문이나, 온라인 사이트 혹은 줌 미팅을 통해서 유닛을 고르게 됩니다.

이때, 분양사와 직접 거래하시는 손님들이 계신데, 직거래한다고 해서 가격 베네핏을 받는다든가 다른 헤택이 없고, 분양사 에이전트는 분양사를 위해 일하기 때문에, 본인을 위해서 반드시 대신 일해줄 에이전트를 선정하는 것이 유리합니다.

에이전트 수수료는 분양사에서 지불하기때문에 별도비용을 걱정 안하셔도 됩니다.

2. 계약서 서명

유닛을 선택하면 분양사에서 분양계약서를 보내줍니다. 요즘은 대부분 전자서명으로 해서 엄청 속도가 빠르지요.

분양계약서는 각 분양사에서 프리셋 되어있는 것으로, 유닛 번호와 가격, 현찰인지 융자인지, 파킹과 스토리지 정도의 정보와 바이어의 정보를 입력해서 보내옵니다.

분양계약서를 받으면 대부분의 한국분들은 "허걱!"하고 패닉에 빠지기 쉬워요.

계약서 영문서류가 거의 스무장 가깝거든요

저도 분양사무실 마다 수차례 고객을 위해 한국어 번역본을 준비해 놓으면 좋지않겠냐고 의견을 제시했지만, 그쪽의 대답은 번역과정에 오해를 불러일으킬수 있는 소지가 있기 때문에 각개인은 스스로 자신의 변호사나 번역가를 통해 이해하기를 바란다는게 요지예요. 저도 한줄한줄 손님께 읽어드리진 못하고, 중요한 부분만 짚어가면서 고객분들에게 이해시켜드리고 있어요. 요즘은 번역기가 잘되어있어서 번역기를 통해서 보시기도 하죠~

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3. 선금 입금

대부분의 분양에서는 선금을 5% 입금합니다.

원래는 계약당일 입금해야하지만, 한국에서 만불이상 송금하실때는 여러가지 서류절차가 필요하기 때문에 일주일 정도 연장 신청을 해두고, 서둘러 송금에 필요한 서류를 준비해서 한국에 보내면 한국에서 은행에 서류를 접수하고 송금하게 됩니다.

송금수령인은 분양사가 지정한 에스크로 회사가 되겠습니다.

4. 30일 숙려기간

이부분은 아주 중요합니다.

일단 유닛을 뺏길까봐 마음이 급해서 서둘러 계약을 했지만, 여러가지 자본 사정이 달라질 수도 있고, 몇년을 과연 기다려서 분양을 받을지, 아니면 당장 집을 구매할지 등이 바끨 수도 있거든요.

그래서 하와이 주법은 바이어에게 30일 캔슬 가능 권리를 허락하고 있고, 이 기간 동안 캔슬하게 되면 1불도 손해보지 않고 돌려받을수 있도록 보장하고 있어요.

바이어는 이 기간동안 그외에도 콘도서류를 검토한다든지, 사전 융자승인 상담을 받아 사전 융자승인서를 분양사에 제출하고, 자금증명도 해야합니다.

은행에 유동성 자본이 있을 수도 있고, 아니면 현재는 모두 주식이나 부동산에 묶여있다면 회계사, 변호사를 통해 구매자금을 확보할 능력이 있다는 편지를 받아 분양사에 제출하면 됩니다.

5. 30일 이 지나면 !

이제 모든것이 확실해졌어요. 가계약이 진짜 계약이 되는거예요.

대부분 5%의 추가 입금을 요구합니다.

이젠 완공, 입주까지 쉽게 캔슬할 수 없어요.

분양사에서 요구하는 타임라인에 맞춰서 바이어는 문서나 자금을 제출해야합니다.

만약 피치못할 사정으로 캔슬하게 된다면 바이어 실책으로 되어 디파짓한 자금을 모두 포기하게 될거예요. (미국 계약의 엄격함!!!)

반대로 분양사쪽의 실책으로 캔슬이 된다면, 이건 분양사의 잘못이므로 바이어는 계약금을 모두 돌려받는답니다.

6. 계약일로부터 120일이 되면

계약금의 10%를 에스크로에 추가 입금합니다.

따라서 분양금액의 총 20%를 에스크로를 입금하고 완공을 기다리게 됩니다

보통 분양계약 후 건축이 진행되기 때문에 약 3년 정도 기다리게 된답니다.

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그렇게 긴~ 기다림의 시간이 지나고

6. 프리클로징 편지가 옵니다.

분양사에서 호놀룰루 시티엔 카운티에 프로클로징 승인을 받으면 완공예정 6개월전에 바이어들에게 완공및 입주예정일 통보를 하게 되어있어요.

7. 서류및 자금준비

에스크로 회사와 융자회사는 바빠집니다.

바이어는 명의에 변경이 있을 경우 분양사와 에스크로에 통보하게 됩니다.

여기서 주의사항!

김 갑돌씨의 명의를 제 3자인 이 을순 씨에게 양도할 수 없습니다.

제3자 명의이전은 불법으로 간주됩니다. 따라서 떴다방 같은 분양사기를 할수가 없도록 제도적으로 보호되어 있답니다.

다만 부부 명의로 했다가, 한사람이 빠진다든지, 아니면 가족을 추가한다든지 등의 변경이나, 개인명의로 했다가 그 개인이 소유한 법인을 한다든가 등의 변경은 가능합니다. 이제 바이어는 나머지 80%의 자금 증명을 하든지, 아니면 융자회사를 통해 조건부 융자승인을 받아야 하니 조금 바쁘겠지요?

8. 개별 유닛당 인스펙션 일자 공고및 인스펙션 실시

이 내용은 전 게시물에서 다루었으니 참고하세요~

9. 등기서류 서명및 잔금 입금

일반적으로 프리클로징 통보가 올때 언제까지 등기서류를 서명하고, 80%의 잔금을 넣으라고 타임라인을 보내줍니다.

분양사는 한꺼번에 몇백 세대를 벌크 클로징 하기때문에 개인적 사유를 인정하지 않아요. 간혹 바이어들이 자신의 자금준비 과정때문에 최대한 늦추기 원하는데, 저의 경험상 이런 지연은 허락되지 않는답니다.

만약 정말로 피치못한 사정으로 연기해야한다면 분양계약서에 의존해서 분양사에 사전 허락을 받고, 일정을 새로 지정해서 그만큼의 벌금과 이자를 내고 지연시킬수는 있지만, 분양사 에이전트들의 이야기를 종합해 보면 아직 그런 바이어는 본적이 없다는 결론입니다. 디폴트 케이스는 바이어가 구금되어 구매가 불가능한 케이스가 되어 디파짓을 모두 몰수 당했다고 합니다.

따라서 분양진행에서 날짜 엄수는 굉장히 중요하답니다.

10. 등기 완료, 입주

완공예정일이 바로 등기가 완료되는 날이예요.

이날 열쇠를 픽업할 수 있답니다.

분양사는 열쇠와 함께 여러 입주 지침이나 이사 지침을 알려줘요.

열쇠를 이날 받는다고 해서 그날 입주 이사를 할 수 있는 건 아니랍니다.

이사는 다시 콘도 관리팀에 스케쥴을 잡아 엘리베이터를 예약해야한답니다.

여기까지가 분양의 진행 프로세스가 되겠습니다.

다음에 더좋은 내용으로 업데이트할께요.

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에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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에이미의 하와이 부동산

기대하셔도 됩니다.

Aimee Kim(R)

전화: 1-808-561-3050

이메일: aimee.hawaii@gmail.com

카톡아이디: aimee808

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지난주는 스카이알라모아나 완공에 앞선 준공검사가 있었어요.

제 고객님들께서 스케쥴이 맞지 않아서 하와이에 오시지 못해서 제가 대리로 전문검사관 Kevin 과 함께 인스펙션을 하고왔습니다.

스카이 알라모아나는 2개의 타워로 구성되어있는데 왼쪽 WEst Tower가 389세대의 레지던스이고, 오른쪽 East Tower는 15층부터 르네상스호텔이예요.

East Tower의 9층에서 14층 까지는 하와이정부 주택보조 프로그램의 어포더블 하우징(Affordable Housing)으로 별도 분양하고 있답니다. 이 프로그램의 해당자는 로컬주민으로 3년이상 무주택자라야하고, 수입의 자격조건에 해당되어야합니다.

두 타워의 연결지점에 부대시설이 있는데, 호텔과 레지던스가 같이 사용하게 된다고 합니다. 준공검사때에는 아직 한참 공사중이었어요.

검사 들어간 유닛은 3504호와 3708호 였는데, 둘다 레지던스 타워의 북서 방향으로 탁트인 시티 전망이었어요. 물론 라나이에서 바라보면 멀리 바다도 쬐꼼 보인답니다.

영어로는 Peeka-boo 라고도 하지요~ 그럼 전망부터 보실까요?

두 유닛다 같은 방향이고 비슷한 층수라서 전망이 비슷하답니다.

신분양 준공검사때는 일반 주택, 콘도의 인스펙션과는 검사내용이 좀 다르답니다.

우선 모든 마감재를 꼼꼼히 살펴야해요.

페인트가 제대로 말끔하게 칠해졌는지, 얼룩은 없는지, 카펫에는 흠집난 부분은 없는지, 문은 제대로 열리고 닫히는지, 모든 연결부분은 깔끔하게 마무리 되었는지, 공사로 인해 스크래치 난 자국은 없는지 등...

일반 인스펙션에서 하는 가전제품 작동여부 검사나, 수도 배관, 전기배선 안전여부 등은 검사하지 않아요. 가전제품은 모두 브랜뉴 라서 일정기간 제품의 워런티가 있기때문이고, 기타 모든 문제는 시공사의 1년 보증기간이 있어서 계속적으로 애프터 서비스를 제공한답니다.

하지만 하자보수시에 스케쥴 기다리면서 속이 터지는건 김치를 먹는 민족이라서일까요? ㅎㅎ

어쨌든 이번 스카이 알라모아나의 준공검사는 상당히 만족하게 마무리되었습니다.

물론 실제로 입주하게 되면 생각지도 않은 많은 소소한 문제점이 있을 수도 있어요.

일단 검사시에 지적한 부분들은 리스트로 작성이 되어 시공사에서 완공전에 마무리를 짓게 되어있어요. 하지만 때에 따라 입주 이후에도 계속 지연되는 경우도 있더라구요. (코울라 케이스)

다른 프로젝트를 많이 경험해 본 제 입장에서 이번 시공사는 별 다섯개를 주고 싶네요.

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신규분양 절차에 대한 모든것은 다음 게시물에 추가로올리겠습니다.

에이미 부동산

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카톡아이디: aimee808

 코울라 코너 유닛

2BD/2BA/2PK

희망 매매가격: $1,950,000

1000 Ahuahi St #3810, Honolulu HI 96814

주방옆 다이닝 공간은 산쪽으로 통유리로 되어있어 밝고 통풍도 잘되어 이 부분이 이집의 셀링 포인트가 아닐까 생각합니다.

와이키키와 알라모아나 해변공원이 보이는 코너 방. 정말 아름다운 전망이죠?

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

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하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050

오늘은 하와이에 내집마련을 꿈꾸는 여러분들에게 용기를 드리기 위해, 하와이의 세금상식을 소개해 드리고자 합니다.

하와이는 오래전부터 일본을 비롯한 외국자본이 많이 들어와서 경제를 이루어왔고 부동산 시장이 상당히 안정되어있습니다.

우선 2022년 하와이 부동산 외국인 바이어 그래프를 보실까요?

외국바이어의 제일 많은 비율울 차지하는 나라가 일본이고,그다음이 캐나다, 3위가 한국입니다. 깜짝 놀랄만한 반전이죠.

중국자본의 해외반출이 엄격해짐에 따라서 한국이 자연스럽게 중국과 홍콩을 앞질렀버렸네요.

하와이는 부동산 투자에 있어서 외국인이나 내국인 모두에게 동일하게 취급합니다.

본인이 직접거주하는지 아니면 투자매물인지에 따라서 세금요율이 다르게 적용될 뿐이랍니다.

외국인이기 때문에 받는 차별규제는 없어요.

1. . 구매할때 취득세는 얼마인가요?

하와이는 부동산을 매각할때 판매자가 Conveyance tax라는 거래세를 내게 됩니다. 취득세라는 개념자체가 없지요. 구매자는 취득세를 낼 필요가 없어요.

판매자가 내는 거래세는 60만불 미만일 경우 $100 당 $0.10 ~$0.15,

60만불 이상 100만불 미만일때는 $100당 $0.20~$0.25 입니다.

부동산의 거래가격이 상승하면 거래세 요율도 상승합니다.

2. 주택이나 콘도를 보유할때 재산세는 얼마가 내게되나요?

재산세는 정부고시지가를 기준으로 해서 주거용의 경우, 고시지가의 0.35%, 투자용의 경우는 0.45%입니다.

만약 집의 고시지가가 백만불 이상 되면 1.05%로 올라가게 됩니다.

호텔이나 리조트의 경우는 1.35%, 에어비엔비의 경우는 0.65%입니다.

1월과 8월, 일년에 두번 나누어 내게 됩니다.

온라인 상으로 결재할수 있어서 편리해요.

3. 소득이 발생하면?

만약 주택이나 콘도를 임대해서 소득이 생기면 매년 2월에서 4월 한차례, 종합소득세 보고를 해야합니다.

하와이의 회계사를 통해 하시면 되고, 요율은 개인의 소득액수에 따라 12%로 시작해서 37% 상한가 로 다르게 적용이 되어요.

하와이 소득세 보고가 끝나면 한국에서 5월에 종합소득세 보고를 하실때 그 내용을 보고하시면 됩니다.

미국과 한국간의 이중과세방지 조약에 의해 두번 내실 필요는 없답니다. 

자 이제 좀 정리가 되셨나요?

상담을 원하시는 분은 에이미김에게 연락 주시기바랍니다.

안녕하세요, 

지난번 하와이 집값 영상을 올린 후, 여러분들의 요청이 있어서 오늘은 2탄, 와이키키편을 준비해 보았습니다.

전세계인들이 꿈꾸는 아름다운 와이키키 해변, 맑고 푸른 하늘, 눈부신 햇살, 푸른 바다, 신선한 공기, 시간에서 자유로워진 사람들의 모습이 부러우신가요?

하와이 관광청에 따르면 2023년 하와이를 찾는 방문객의 숫자가 코로나 이전인 2019년에 거의 가깝게 접근하고 있다고 합니다.

엔저현상 때문일까요? 아직 일본관광객의 수는 이전 같지 않지만, 대신 미국 국내 관광객의 수가 증가하였습니다.

오아후 섬의 2023년 5월 일일평균 객실요금은, 1년 전보다 7.5% 증가한 264달러였으며 객실 점유율은 2.5% 증가한 78.3%였습니다.

코로나 이전은 평균 85% 정도 되었었는데 곧 따라잡을 수 있겠지요?

하와이 관광청의 분석결과, 2023년 일사분기의 하와이 관광객중 72.6%가 재방문객이라고 합니다.

물가상승율로 인해 여행비용이 증가했음에도 불구하고,한국방문객들중 85.5%가 여행이 만족했다고 리서치에 긍정적으로 대답했다고 해요.

하와이는 일년 사계절 수영을 할수 있어서 서퍼들의 천국이라고 할 수 있고, 또 100여개 넘는 골프장이 있어 4계절 내내 날씨에 관계없이 골프를 즐길 수도 있습니다.  일년 내내 맑은공기와 쾌적한 기후로 세계 각지에서 단기체류 방문객들이 끊임없고, 여름에는 영어캠프인 Summer School을 위해 동양권에서도 많이 오고 있답니다.

코로나가 끝나고 와이키키는 다시 활기를 찾고있습니다. 

와이키키는, 1959년 하와이가 미국의 50번째주로 되면서부터 개발이 시작되어서 호텔과 인근의 130개 정도되는 아파트로 이루어져 있습니다. 대부분의 빌

와이키키의 콘도를 방문투어 해보시면 다시 아날로그 시대로 타임슬립한 것 같은 느낌을 받으실거예요.

바쁜 도시생활에서부터 신선한 재충전이라고 할까요?

2023년 6월말 오아후섬 콘도 중간가격은 41만불로 코로나 이전과 거의 비슷한 가격을 유지하고 있답니다.

호놀룰루 Skyline 은 대략 모든 빌딩이 40층 전후의 높이입니다. 와이키키도 마찬가지로 비슷한 빌딩 높이를 유지하고 있습니다.

약 3.2km의 해안선을 따라 이루어진 와이키키는 대부분의 건물이 오래되어 신축건물은 거의 없습니다.

최근 20년간 와이키키 콘도의 매매중간가 그래프를 보시면 안정적인 오름세를 유지하고 있는 것을 알수 있습니다.

원룸 스타일의 스튜디오는 매매 중간가는 $355,000 입니다.

스튜디오 타입의 대표적인 콘도:

     아일랜드 콜로니,Palms at Waikiki,Pcific Monarch 

원베드룸의 중간가격은 $492,000

   대표적 콘도: 샤토 와이키키, 포패들, Villa on Eaton Square, 와이키키 스카이타워   ,        와이키키선셋, 와이키키반얀 콘도는  50만불에서 65만불 정도로 거래되고 있음. 

투베드룸 중간가격은 $684,000

     대표적 콘도: 와이푸나, 1313 알라와이, 윈저 

    알루어, 와이키키 랜드마크, 워터마크 등의 2베드룸- 100만불~150만불 선

그럼 정리를 해볼까요?

와이키키 스튜디오는 중간가격이 $355,000. 

원베드룸은 $492,000   투베드룸은 $684,000.

대부분의 와이키키 콘도는 오래된 건물이지만 콘도 소유자협회의 꾸준한 관리를 통해 빌딩자체의 전반적인 업데이트가 잘되어있어요.

전선, 상하수도관, 콘트리트 균열 보수, 엘리베이터 업그레이드, 유리창 프레임 바꾸기, 페인팅 등등의 페이스리프 작업을, 오래전에 계획을 세워 잘하고 있답니다.

집안 내부는 개인 소유자가 리모델링 할 수 있답니다.

월관리비는 평방스퀘어피트당 $1정도라고 생각하시면 됩니다.

관리비에는 공동시설 관리비와 상하수도는 기본적으로 포함되어있고, 케이블, 온수, 에어컨, 전기 등은 빌딩에 따라 내용이 약간 다르답니다.

집을 구매하실때는 관리비 내역을 잘 확인하시면 됩니다.

에이미와 함께하는 슬기로운 하와이 부동산

https: //www.youtube/@aimee.hawaii

하와이 부동산 매물에 대해 궁금하십니까?

에이미 김에게 문의해 주세요.

808-561-3050